Rozmowa z Krzysztofem Wilskim, Członkiem Zarządu SKKW SA
Firma SKKW z Gdańska od ponad ćwierć wieku specjalizuje się w wynajmie powierzchni komercyjnych w wybudowanych przez siebie obiektach. Z jej oferty korzystają bardzo różnorodne podmioty, zajmujące się handlem, usługami oraz produkcją. W sprostaniu ich oczekiwaniom kluczową rolę odgrywają hale zrealizowane w technologii LLENTAB, które mogą być wykorzystywane do wielu zastosowań.
Dzisiaj wynajem powierzchni komercyjnych wydaje się czymś oczywistym, ponieważ jeżdżąc po Polsce widać mnóstwo dużych obiektów pod wynajem o różnym przeznaczeniu, ale ponad dwadzieścia lat temu nikt o tym nie myślał. Skąd wziął się pomysł na taką działalność?
W 1998 roku, razem ze wspólnikiem Krzysztofem Słodkowskim, kupiliśmy na licytacji komorniczej 5-hektarową nieruchomość na Polskim Haku – dawne Zakłady Rybne Gdańsk. To pięknie położony teren między Martwą Wisłą a Starą Motławą, w niewielkiej odległości od Starego Miasta. Zakupiona nieruchomość obejmowała różne hale, budki, przybudówki. Podjęliśmy decyzję, by po kolei remontować te obiekty i wynajmować je. Wkrótce mieliśmy 43 najemców.
Jak doszło do budowy hal w nowej lokalizacji?
Po 10 latach zmieniono przeznaczenie tego terenu, ponieważ uznano, że to zbyt atrakcyjne miejsce dla przemysłu. Zaplanowano na nim osiedle mieszkaniowe, a my musieliśmy szukać innej lokalizacji. Do kontynuacji działalności w dużej mierze zachęciło nas kilku najemców, którzy byli zadowoleni z naszych usług i chcieli dalej z nami współpracować. Postanowiliśmy jednak, że nie będziemy korzystać z gotowych obiektów, a wybudujemy nowe, co sprawiło, że jednocześnie staliśmy się małym deweloperem komercyjnym.
Znajomość przyszłych klientów z pewnością umożliwiła uwzględnienie ich potrzeb.
Od początku realizowaliśmy inwestycje w systemie BTS, czyli pod potrzeby najemców. Jesteśmy w stanie sprostać praktycznie wszystkim wymaganiom stawianym przez naszych partnerów. Dzięki temu obiekty są lepiej dostosowane do specyfiki działalności danej firmy i umożliwiają większą efektywność pracy.
Pierwsze dwie hale pod wynajem, oznaczone literami A i B, oddano do użytku w 2008 roku. Obie zostały wybudowane przez firmę LLENTAB. Dlaczego zdecydowano się właśnie na nią?
W 2007 roku, kiedy trzeba było wybrać wykonawcę hali, złożyło swoją ofertę kilka firm. Niestety każda z nich bazowała na kilku podwykonawcach. Na tym tle wyróżniał się LLENTAB, który zaproponował system kompletny i nie chodzi tu wyłącznie o samą konstrukcję, ale również inne ważne elementy, takie jak systemowa obudowa dachu, ścian oraz inne wyposażenie np. okna, bramy, rynny, rury spustowe itp. Oczywiście oni również korzystają z kooperantów, ale wszystko koordynują i potem podpisują się pod gotową realizacją, umieszczając tabliczkę znamionową LLENTAB. Dla nas istotny był jeszcze jeden argument. Przy takich obiektach poruszają się ciężarówki i wózki widłowe, więc co pewien czas dochodzi do nieprzewidywanych zdarzeń. System LLENTAB idealnie sprawdza się w takich sytuacjach. Po prostu wymienia się fragment blachy i obiekt dalej wygląda jak nowy. Czynność ta jest bardzo łatwa, ponieważ wystarczy odkręcić kilka śrubek. W rozwiązaniach stosowanych przez konkurencję często konieczna jest wymiana całego panelu od posadzki po dach, a to oznacza znacznie większy zakres prac, w dodatku trudniejszych i oczywiście większe koszty.
Jak przebiegały prace projektowe? Jaki był wkład firmy LLENTAB na tym etapie?
Bazując na założeniach inwestora LLENTAB projektuje halę, jej konstrukcję, oblicza nośność słupów, dachu i dostarcza wytyczne do wykonania projektu fundamentów. Za resztę jest odpowiedzialny architekt, który cały czas współpracuje z firmą LLENTAB. Na etapie budowy realizacja fundamentu jest monitorowana przez LLENTAB. Dzięki temu można mieć pewność, że został wykonany zgodnie z ich wytycznymi i wszystko będzie do siebie pasowało. W kolejnym etapie budowy wkracza firma LLENTAB. Na plac budowy przyjeżdżają gotowe elementy, z których skręcana jest hala. Nie trzeba nic docinać, spawać, ani wiercić jakichkolwiek otworów. Każdy element jest idealnie dopasowany do drugiego.
Świadczone przez firmę SKKW usługi okazały się bardzo trafione i już trzy lata później rozpoczęto budowę kolejnych hal. Obecnie jest ich już 6, a niebawem powstaną następne dwie.
Nasza koncepcja sprawdziła się. Cały czas istnieje bowiem duże zapotrzebowanie na tego typu powierzchnie. My nie jesteśmy konkurencją dla takich firm, jak Panattoni Europe czy 7R. Skupiamy się na oferowaniu niewielkich modułów, już od powierzchni 350 m2. To ciekawa propozycja dla małych firm. Nasze powierzchnie są dla nich idealne i cieszą się dużym powodzeniem. Praktycznie cały czas mamy 100% wynajętych powierzchni.
Wszystkie wasze hale zostały wybudowane przez firmę LLENTAB. Czy brano pod uwagę innych wykonawców?
Przy każdej nowej realizacji rozważamy oferty również innych firm, choćby dlatego, aby sprawdzić ceny, ale do tej pory współpracowaliśmy tylko z firmą LLENTAB. Koszty są bardzo ważne, w przeciwnym razie inwestycja nie miałaby sensu ekonomicznego. Z naszych analiz wynika, że taka hala powinna się zwrócić w ciągu 10 lat. To jest oczywiście trudne, bo obliczeń dokonuje się przy pełnym wynajęciu i braku poważnych awarii. U nas na razie oba te warunki są spełnione. Firmy cenią sobie naszą elastyczność, indywidualne podejście i oczywiście fakt, że nie zdarzają się tutaj jakieś nagłe przerwy w dostawie prądu czy ciepła, co mogłoby zakłócić ich działalność. Zwracają również uwagę, że cały kompleks jest zadbany i dobrze utrzymany.
Jaką powierzchnię mają te hale?
Nasze obecnie wykorzystywane hale to obiekty o powierzchni od ok. 1 300 m2 do ponad 5 000 m2 powierzchni użytkowej. Wszystkie razem mają niecałe 20 000 m2. Kolejne dwie hale będą o powierzchni około 13 000 m2.
Czy mógłby Pan wskazać główne założenia techniczne przy budowie tych hal?
Jeśli znamy najemcę, wybudowanie hali pod jego potrzeby nie jest problemem. Wyzwanie stanowi natomiast inwestycja, którą dopiero chce się skomercjalizować. Aby łatwiej było nam znaleźć klienta, wszystkie hale budujemy według koncepcji open space, z możliwością podziału na moduły. Zakładamy, że daną halę dzielimy na 10 takich modułów, każdy o jednakowej wielkości, np. wspomnianych 350 m2. Wszystkie są wyposażone w łazienkę, biuro, zaplecze socjalne, ogrzewanie, niezbędne przyłącza itp., co sprawia, że klient może wynająć nawet jeden taki moduł albo kilka i je połączyć. Do rozdzielania modułów używamy ścian z płyty warstwowej, które łatwo jest przestawiać.. Przy takiej działalności zależało nam, aby wszystkie hale miały dach twardy wykonany z blachy, a nie membrany. Nigdy bowiem nie wiadomo, do jakich celów będą je wykorzystywać i mogłoby się okazać, że rozwiązanie z membraną stanowi jakieś ograniczenie. Dwie hale o szerokości blisko 30 m nie mają słupów w środku. Zdecydowaliśmy się na taką koncepcję, by ułatwić najemcom aranżację wynajmowanej powierzchni np. instalację maszyn produkcyjnych. W naszych halach stosujemy dodatkowy rząd okien umieszczony w górnej części obiektów. To na wypadek, gdyby któryś z najemców potrzebował większej przestrzeni biurowej. Wówczas możemy zaproponować mu dodatkową przestrzeń na piętrze, gdzie będzie miał zapewniony odpowiedni dostęp do światła dziennego.
Jakie firmy są obecnie klientami spółki SKKW?
Aktualnie mamy 17 najemców. Są oni bardzo zróżnicowani pod względem wykonywanej działalności. Dla przykładu jedna firma zajmuje się handlem wyrobami farmaceutycznymi, inna odzieżą jednorazową, jeszcze inna produkuje w systemie ciągłym różne elementy z tworzyw sztucznych wykorzystywane m.in. w przemyśle motoryzacyjnym. W naszych obiektach działają też m.in. firma introligatorsko-drukarska, szwalnia żagli, stolarnia oraz kilka hurtowni.
Jaka jest ich opinia na temat wykorzystywanych hal?
Podobają im się te obiekty i spełniają ich oczekiwania, zarówno pod względem funkcjonalnym, użytkowym czy estetycznym. Zwracają uwagę, że ściany hal mają odpowiednią grubość i izolację, dzięki czemu wewnątrz jest ciepło i nie trzeba ponosić wysokich kosztów ogrzewania.
Budując np. drugi dom ma się wiele doświadczeń z budowy pierwszego. Czy przy realizacji kolejnych hal wprowadzano jakieś zmiany względem poprzednich?
W pierwszych halach od razu wybudowaliśmy duże, murowane biura, z drugą kondygnacją i klatką schodową. Z perspektywy czasu okazało się, że to był błąd. Firmy, które zażyczyły je sobie już od nas odeszły, natomiast obecnie trudno wynająć biura w takich ilościach. Teraz budujemy biura dopiero, gdy pojawią się konkretni klienci i tym samym są one skrojone na miarę, czyli dopasowane do ich potrzeb.
Na jednej z hal jest zamontowana fotowoltaika. Dlaczego zdecydowano się na takie rozwiązanie?
Od pewnego czasu prąd bardzo drożeje, więc zwróciliśmy swoją uwagę ku odnawialnym źródłom energii. Na hali C zamontowaliśmy instalację o mocy 166 kW. Działa już od dwóch lat i jesteśmy z niej bardzo zadowoleni. System LLENTAB umożliwia montaż fotowoltaiki zarówno na projektowanym jak i istniejącym obiekcie. Pozytywne doświadczenia zachęciły nas do kolejnych inwestycji w tym kierunku. Obecnie montujemy fotowoltaikę na hali F, będzie dysponowała mocą 450 kW. Panele fotowoltaiczne planujemy też od razu zamontować na halach, które niebawem zaczniemy budować. Instalacja, z której aktualnie korzystamy pokrywa nasze zapotrzebowanie na energię w ok. 25-30%, natomiast po uruchomieniu inwestycji na hali F ta liczba sięgnie nawet 80%.
Jak wypadają hale LLENTAB z perspektywy kilkunastoletniej eksploatacji?
Przestrzegano nas, że hale LLENTAB mają odchudzoną konstrukcję i istnieje ryzyko, że mogą się zawalić, bo nie wytrzymają naporu śniegu czy wiatru. Jak widać minęło już tyle lat i nic się nie stało, a nie raz były już silne wichury czy duże opady śniegu. Warto podkreślić, że wszystkie hale cały czas prezentują się bardzo dobrze. Choć hala A jest 15 lat starsza od hali F, to obie wyglądają tak samo. Hala A nie straciła koloru, nigdzie nie pojawiła się korozja. Cały czas ma estetyczny, nowoczesny wygląd.
Jak obiekty firmy LLENTAB wypadają w ocenie końcowej, czy spełniają stawiane wymagania?
W naszym przypadku sprawdziły się, dlatego kontynuujemy współpracę z firmą LLENTAB. Gdyby coś było nie tak, z pewnością szukalibyśmy innego wykonawcy.
Za co najbardziej ceni Pan firmę LLENTAB?
To bardzo przyzwoita firma, wszystko jest w niej poukładane, tworzą ją profesjonalni i sympatyczni ludzie. Brygady, które montują hale znają się na swojej pracy, widać, że to zawodowcy, doskonale wiedzą co mają zrobić. Naszą uwagę zwrócił też porządek w miejscu pracy i oczywiście terminowość – w żadnym przypadku nie odnotowaliśmy jakieś zwłoki.
Komu może Pan polecić hale firmy LLENTAB?
Moim zdaniem hale oferowane przez firmę LLENTAB są bardzo uniwersalne. Z powodzeniem można je polecić nie tylko pod wynajem, ale jako hale produkcyjne, magazynowe czy do zupełnie innych zastosowań, np. jako hale widowiskowe. Znam jej rozwiązania i wiem, że mogą być to nie tylko obiekty w całości stalowe, ale również hybrydowe, czyli np. ze słupami żelbetowymi, co zapewnia jeszcze większą odporność ogniową.
