Zamierzam poświęcić niniejszy wywiad tematowi budowy hal na teranach rezerwatów przyrody, ale na początku chciałbym zadać ogólne pytanie dotyczące współpracy z firmą LLENTAB. Jak długo działacie wspólnie i która z omawianych hal, zbudowanych w rezerwacie przyrody przy użyciu stalowych konstrukcji LLENTAB, była według pani najbardziej znaczącym czy też z innego powodu ciekawym projektem?

Nasza współpraca rozpoczęła się w 2012 roku, a pierwszym wspólnym projektem była hala magazynowa dla firmy HAUK w rezerwacie przyrody Broumovsko. W tym czasie przez przypadek natrafiłam na firmę LLENTAB. Pierwsza hala, którą pan Petr Hauk zbudował na swoim terenie, została zrealizowana przy użyciu innego systemu. W tamtym czasie pan Hauk miał już plany wzniesienia kolejnych obiektów. Jednak miałam wrażenie, że wykonawca pierwszej hali nieco zawyżył cenę w swojej nowej ofercie. Z tego powodu chciałam spróbować skontaktować się z inną firmą
i właśnie wtedy po raz pierwszy nawiązałam kontakt z LLENTAB. Panu Haukowi spodobała się ich propozycja. Tym samym zainicjowana została budowa pierwszej z wielu hal, które od tego czasu zbudowaliśmy na terenie rezerwatu przyrody przy użyciu systemu LLENTAB, zarówno dla pana Hauka, jak i dla pana Resla. Współpraca od samego początku przebiegała doskonale. Inwestorzy byli tego samego zdania. Tak było na wszystkich etapach – od przygotowania dokumentacji po samą budowę. Oczywiście mieliśmy napięty harmonogram, ale wiązało się to głównie z pracą podwykonawców lub presją wynikającą z niektórych terminów. Z mojego punktu widzenia wzajemna komunikacja była również bardzo dobra i właśnie ta kwestia zawsze miał dla mnie bardzo duże znaczenie. Jeśli chodzi o interesujący lub znaczący projekt – zależy, co uważasz za interesujące. Jednym z wielu aspektów budowy na terenie rezerwatu przyrody, gdzie organ decyzyjny stanowi także kierownictwo rezerwatu, jest mierzenie się z jego administracją. Przykładowo w przypadku jednej z hal dostaliśmy warunek, że musi się ona znajdować w określonej odległości od otwartego terenu wiejskiego. Termin „otwarty teren wiejski” nie został jednak precyzyjnie zdefiniowany i każdy rozumiał go inaczej. Musieliśmy zatem wspólnie z kierownictwem rezerwatu wyjaśnić, co oznacza w przypadku tej konkretnej hali. Oczywistym jest, że jeśli halę wyraźnie widać z daleka i zakłóca panoramę wiejskiego krajobrazu, jej położenie należy zmodyfikować. Udało nam się jednak znaleźć kompromis (w tym przypadku pomogło nasadzenie drzew – nawet na nieruchomościach należących do innych właścicieli), który uwzględniał widok
z odległości oraz pomysły organów rezerwatu.

Jaka jest specyfika budowy hal na terenach chronionych rezerwatów przyrody?

Podstawowe warunki dotyczące chronionych rezerwatów przyrody są określone w przepisach prawa. Agencja Ochrony Przyrody Republiki Czeskiej (NCA CR) istnieje od 2015 roku i działa na terenie całego kraju, a do jej obowiązków należą czynności administracyjne związane z chronionymi rezerwatami przyrody. Oprócz kierownictwa rezerwatu na parametry obiektów mają również wpływ lokalne organy ochrony środowiska. Ponadto Agencja Ochrony Przyrody może brać udział w ustalaniu warunków zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Obecnie musimy choćby wykonywać elewację w określonym kolorze – taki wymóg nie istniał podczas budowy pierwszych hal dla firmy HAUK. Z czasem warunki stają się coraz precyzyjniejsze i zaostrzone, co oczywiście może stanowić komplikację dla inwestora. Na przykład dla nowych hal HAUK został ustalony określony odcień szarości i musieliśmy ściśle przestrzegać tego wymogu podczas realizacji projektów. Dotyczy to również budynków znajdujących się poza terenem rezerwatu przyrody. Przykładowo Departament Ochrony Terenów Wiejskich zajmuje się wspomnianymi widokami z odległości (tzn. sprawdza, jak będzie wyglądał budynek lub obiekt z pespektywy danej miejscowości). Z tego powodu warunki zabudowy obejmują konieczność sadzenia zieleni lub stosowania konkretnej kolorystyki dla elewacji
i dachu nowych hal. Zależy to przede wszystkim od lokalizacji, choć istnieje również wiele innych czynników i są one bardzo indywidualne.

W przypadku obiektu składającego się z kilku hal zawsze korzystne jest, aby wszystkie budynki „zlewały się” w jeden odcień, który nie zakłóca znacząco widoku z odległości. Przykładowo laik może powiedzieć, że zielona fasada najlepiej pasowałaby do lasu, ale las wygląda zupełnie inaczej zimą, a zielony budynek znacznie zakłóciłby wtedy widok z odległości. Przyznam, że zdarzały się chwile, kiedy musiałam zgodzić się z trafną argumentacją władz rezerwatu, patrząc na szkielet częściowo zbudowanej hali i wpływ jej wyglądu na okolicę. Procedury związane
z uzyskaniem zgody na budowę również ewoluują. Nie jest to już decyzja jednej osoby, ponieważ budowa nowych konstrukcji jest zwykle rozpatrywana przez wieloosobową komisję, w skład której wchodzą również przedstawiciele kierownictwa rezerwatu przyrody. Należy przedłożyć komisji projekt, jego wizualizację i określić wpływ na teren wiejski, a także poinformować z wyprzedzeniem, jeśli forma budynku ma charakter przejściowy. To coś nowego, jeśli chodzi o ocenę hal. Z jednej strony komplikuje i spowalnia procedury, ale z drugiej odzwierciedla bardziej wszechstronny punkt widzenia, który można wykorzystać jako podstawę do przygotowania końcowej fazy projektu.

Czy na przykład wysokość budynu jest jednym z parametrów, który podlega ocenie?

Tak, ale nie ma ściśle ustalonych parametrów dla wszystkich lokalizacji na terenie rezerwatu przyrody. Wysokość budynku jest zawsze indywidualną kwestią. Zależy od ukształtowania terenu i wpływu, jaki nowa struktura będzie miała na obszar wiejski. Hale w rezerwatach przyrody są na przykład oceniane pod kątem tego, czy znajdują się na terenie zabudowanym, tj. w mieście, czy niezabudowanym, tj. na otwartym terenie wiejskim. Kierownictwo rezerwatu przyrody nie jest organem, który ma wpływ na terenie zabudowanym i nawet jeśli lokalny nadzór budowlany zażąda od niego opinii, nie jest ona wiążąca i ma charakter wyłącznie informacyjny. Inaczej jest w przypadku obszarów poza terenami zabudowanymi, kiedy musimy ściśle przestrzegać wytycznych i warunków wydanych przez kierownictwo rezerwatu. Hale pana Hauka znajdują się na terenach zabudowanych miejscowości, natomiast hale pana Resla leżą poza granicami miejscowości, a tam warunki zabudowy są znacznie surowsze. W drugim przypadku nie mogliśmy więc przekroczyć określonych wartości procentowych dla zabudowy oraz zieleni na terenach zagospodarowanych. Jednocześnie musieliśmy zapewnić ochronę cieków wodnych i spełnić wiele innych warunków, w tym wymogów dotyczących wysokości i kolorystyki hal. Ponadto nie jest z góry pewne, że kierownictwo rezerwatu przyrody wyrazi zgodę na budowę, nawet jeżeli inwestor przestrzega parametrów określonych dla nowego obiektu. Wartości te mają jedynie charakter orientacyjny, a kierownictwo może zmienić swoją decyzję w odniesieniu do każdej nieruchomości lub obiektu. W takich przypadkach niezbędne jest zrozumienie i uszanowanie ich wyboru. Budując hale dla pana Resla, musieliśmy np. wziąć pod uwagę fakt, że przez nieruchomość przepływał lokalny strumień. Inwestor złożył wniosek o skierowanie go pod ziemię w części leżącej na nieruchomości. Byliśmy zobowiązani ponadto omówić wszystkie powiązane z tym kwestie z kierownictwem rezerwatu, np. występowanie płazów w strumieniu. W przypadku hal dla pana Hauka musieliśmy uwzględnić korytarz ekologiczny dla żab, a jednym z warunków było to, żeby nie miały one dostępu do nieruchomości. Przeszkoda, na którą żaba nie będzie w stanie wskoczyć, musi być gładka na zewnątrz i mieć co najmniej 25 cm wysokości. Należało więc zbudować solidną barierę wzdłuż granicy terenu. Tradycyjne ogrodzenie z drutu byłoby niewystarczające – musieliśmy wznieść ścianę fundamentową. Zatem kolejnym ważnym czynnikiem na obszarze niezabudowanym jest występowanie korytarzy ekologicznych dla gatunków chronionych.

Czy realizowanie budowy w rezerwacie przyrody automatycznie oznacza opóźnienia dla całego projektu?

Niekoniecznie. Jeśli projektant zna warunki i ma doświadczenie w stawianiu konstrukcji na takim obszarze, budowa zwykle nie różni się znacząco pod względem czasu wymaganego do jej ukończenia od zwykłych projektów realizowanych poza rezerwatem przyrody. Jednak takie przedsięwzięcie zawsze wymaga doświadczenia i dobrej znajomości procedur, a także współpracy z organami mającymi własne preferencje. Każdorazowo nawiązujemy kontakt z odpowiednimi podmiotami w fazie początkowej projektu i staramy się brać pod uwagę ich opinie oraz wytyczne w jak największym stopniu, aby inwestor nie był niemile zaskoczony podczas zatwierdzania końcowego projektu. Opłaca się być aktywnym, komunikować się i dążyć do porozumienia. Mimo to czasami napotykamy na nieprzyjemne niespodzianki. W takich przypadkach ważne jest, żeby inwestor miał konstruktywne podejście, dążące do kompromisu akceptowalnego dla wszystkich stron. To fakt, że procedury i opinie zmieniają się
z czasem i nie można oczekiwać, że to, co zastosowano kilka lat temu, będzie obowiązywało do dziś. Taki kierunek rozwoju można zrozumieć. Przecież wszystko wokół nas się zmienia i trzeba na to elastycznie reagować.

Jakie warunki ty i twoi współpracownicy musicie najczęściej spełnić w trakcie realizacji projektu?

Wspomniałam już o nich w moich poprzednich odpowiedziach. Dotyczą wysokości hali, kolorystyki, topografii terenów wiejskich, odległości od otwartej przestrzeni, procentu zabudowanego obszaru i zalesienia, ochrony cieków wodnych, korytarzy ekologicznych oraz występowania gatunków chronionych. Mimo wszystko jest to zawsze indywidualna kwestia. Hale pana Resla są tego dobrym przykładem. Początkowo hala miała być w kolorze ochry, dlatego odpowiednio zaaranżowaliśmy kolorystykę innych budynków. Później okazało się, że dachy nowych hal powinny być szare. Musieliśmy również spełniać wymagania dotyczące wysokości nowych hal. Ze względu na ich położenie na terenie niezabudowanym miały zastosowanie również ścisłe przepisy dotyczące procentu powierzchni zabudowy.

Patrząc na ten temat z długofalowej perspektywy, jakie tendencje można zaobserwować? Jak przedstawia się obecna sytuacja w porównaniu z przeszłością?

Procedury zatwierdzania budowy są precyzyjniejsze i angażują więcej osób. Wspomniałam już o tym, mówiąc o komisji budowlanej. Dla nas i dla inwestora oznacza to konieczność spełnienia nowych wymagań oraz uwzględnienia opinii większej liczby osób i ekspertów. Procedury stały się również bardziej wymagające pod względem przygotowania i wizualizacji projektu – podstawowe informacje i dokumenty mają być bardziej wyczerpujące, a ponadto musimy opracować wizualizacje, w których nowa hala w planowanej kolorystyce jest wklejona w rzeczywiste zdjęcie obszaru wiejskiego, na którym ma powstać. Niemniej jednak postrzegamy to jako naturalny rozwój, a opinie władz są często inspiracją do modyfikacji – inaczej pewnie nie zostałyby one wprowadzone. Dlatego nie walczymy ze sobą, tylko wypracowujemy metody komunikacji, której celem jest osiągnięcie konsensusu. Staramy się zawsze wyjaśniać, że budowa ma swoje zasady i że nie zawsze jest łatwe lub możliwe dokonywanie zmian, nawet jeśli wydają się banalne i proste do wdrożenia. Zaangażowanie większej liczby osób przedłuża całą procedurę, ale z drugiej strony czyni ją bardziej przejrzystą dla projektanta i inwestora – nie jest już tak, że każda osoba ma inne zdanie. W przeszłości w miastach istniał Urząd Głównego Architekta, który nadzorował rozwój w szerszym kontekście miejskim. Praktyka ta zanikła z czasem i zaczęły powstawać budynki o wielkości, kształcie i formie zgodnej z preferencjami inwestora. Doprowadziło to do sytuacji, w której każdy robił, co chciał i było to widać. Obecne wysiłki mają na celu nadanie miastom i ich okolicom wyrazu. To powrót do równowagi i takiego rozwoju, który uwzględnia zarówno chęci inwestora, jak i cha-
rakter wsi oraz potrzeby ludności zamieszkującej dany obszar, bo to ona każdego dnia będzie konfrontowana z wpływem nowego obiektu na swoje otoczenie.

W jaki sposób instytucje zajmujące się ochroną środowiska oraz organy zarządzające rezerwatami przyrody odnoszą się do obiektów takich jak hale magazynowe, produkcyjne, administracyjne czy rolnicze? Czy można zaobserwować jakieś trendy w tej kwestii (np. W związku z ochroną przeciw powodziom lub suszom, o której dużo się ostatnio mówi)?

Zarządzanie wodami opadowymi jest już od wielu lat regulowane przez odpowiednie przepisy, w tym kodeks budowlany. Czasami zbiorniki retencyjne wydają się inwestorom drogie lub ich stworzenie skutkuje pewnymi komplikacjami, ponieważ zajmują część nieruchomości. Można jednak również w tym przypadku znaleźć odpowiednie rozwiązania, choćby w postaci zbiorników umieszczonych pod utwardzonymi powierzchniami. Organy kierujące rezerwatami przyrody nie zajmują się zarządzaniem zasobami wody deszczowej, ponieważ jest to kwestia, która ma wpływ na wszystkie zabudowania.

Budynki z zielonymi dachami lub elewacjami są jednym z możliwych rozwiązań ograniczających tworzenie się wysp ciepła w aglomeracjach miejskich. Czy na tego typu obiekty jest miejsce w chronionych rezerwatach przyrody?

Jeśli inwestor preferuje zielony dach, to z pewnością jest to możliwe do zrobienia, szczególnie w przypadku budynków administracyjnych.
Nie widziałam jednak jeszcze takiego rozwiązania w przypadku hal przemysłowych, produkcyjnych lub magazynowych. Zielone fasady są dla nas inspiracją
i informujemy naszych inwestorów o takich możliwościach, ale nie zrealizowaliśmy jeszcze żadnych konkretnych projektów tego typu. Pytanie brzmi, czy możliwe byłoby zrobienie zielonej elewacji w rezerwacie przyrody, w którym kierownictwo zawsze preferuje stosowanie rodzimych roślin, zazwyczaj pochodzących z lokalnych szkółek. Nie zawsze można użyć wybranych odmian do stworzenia tego rodzaju elewacji. Jeśli na przykład robilibyśmy nasadzenia, użylibyśmy wierzb, dzikich róż itp., a oryginalną trawę łąkową przedkładalibyśmy nad darń trawnikową. To oczywiście ma sens, ale nie jestem jeszcze w stanie wyobrazić sobie sadzenia gatunków pochodzących z rezerwatu przyrody na elewacji hali. Oznaczałoby to nie tylko wzrost kosztów dla inwestora, ale także potrzebę stworzenia kompleksowego systemu nawa-
dniającego, uwzględnienia dodatkowego obciążenia hali, zapewnienia odpowiedniego osprzętu itp. Nie jestem pewna, czy nie przyniosłoby to więcej szkody niż pożytku. Woda deszczowa może być niewystarczająca, a nawadnianie zielonej elewacji wodą pitną prawdopodobnie nie byłoby krokiem we właściwym kierunku.